ค่าโอนบ้าน และ ค่าโอนคอนโด คืออะไร ? ต่างกันไหม ? และข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจ

การซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม นับเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ของชีวิต ซึ่งสิ่งที่ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่ใช่เรื่องที่จะด่วนสรุปกันได้ง่าย ๆ ก็เพราะนอกจากราคาซื้อ-ขายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องคำนึงถึง หนึ่งในนั้นคือ “ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์” หรือที่เรียกกันสั้น ๆ ว่าค่าโอนบ้าน ค่าโอนคอนโด ซึ่งเป็นเงินก้อนสำคัญที่ผู้ซื้อต้องเตรียมเอาไว้ให้พร้อมก่อนเซ็นสัญญาซื้อ-ขายอย่างเป็นทางการ

ดังนั้น สำหรับผู้ที่ลังเลว่าจะซื้อบ้านหรือคอนโดดี หนึ่งในปัจจัยที่ควรนำมาพิจารณาร่วมด้วยก็คือ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งบทความนี้จะมาเฉลยคำถามที่คุณอาจกำลังสงสัยว่า ค่าโอนบ้านและค่าโอนคอนโดแตกต่างกันมากหรือไม่ และมีวิธีคำนวณอย่างไร

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านและคอนโดที่ต้องเสีย มีอะไรบ้าง ?

• ค่าธรรมเนียมการโอน

  ค่าธรรมเนียมการโอนเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญที่สุดในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งปัจจุบัน มาตรการของรัฐปี 2567 กำหนดให้คิดในอัตรา 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมที่ดินกำหนด หรือราคาซื้อ-ขายจริง โดยค่าธรรมเนียมนี้จะจ่ายให้กับกรมที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ

• ค่าอากรแสตมป์

  เป็นภาษีอีกประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าจำนวนใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

  เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องจ่ายจากกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากราคาขายหักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย

• ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (กรณีกู้เงินซื้อ)

  สำหรับผู้ซื้อที่ต้องกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดจำนองด้วย โดยคิดในอัตรา 0.01% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักจะเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ แต่บางครั้งธนาคารอาจมีโปรโมชันยกเว้นค่าธรรมเนียมนี้ให้กับลูกค้า

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

  ภาษีธุรกิจเฉพาะจะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคล หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา โดยคิดในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม หากเป็นการขายที่อยู่อาศัยหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วอย่างน้อย 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

วิธีการคำนวณค่าโอนบ้านและค่าโอนคอนโด

การคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนทั้งบ้านและคอนโดใช้หลักการเดียวกัน โดยจะคำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาซื้อ-ขายจริง

ตัวอย่างการคำนวณ เช่น สมมติว่าคุณต้องการซื้อบ้านเดี่ยวในราคา 5,000,000 บาท โดยราคาประเมินของกรมธนารักษ์อยู่ที่ 4,800,000 บาท ในกรณีนี้ เราจะใช้ราคาซื้อ-ขายจริงเป็นฐานในการคำนวณ เนื่องจากสูงกว่าราคาประเมิน

• ค่าธรรมเนียมการโอน 5,000,000 x 0.01% = 500 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 5,000,000 x 0.5% = 25,000 บาท ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในการโอนเบื้องต้นจะอยู่ที่ประมาณ 25,500 บาท ยังไม่รวมค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ซึ่งควรสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนบ้านเพิ่มเติมโดยตรงจากผู้ขายหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

ความแตกต่างของค่าโอนบ้าน vs ค่าโอนคอนโด

• ราคาประเมินทุนทรัพย์

  ส่วนใหญ่แล้ว ราคาประเมินทุนทรัพย์ของบ้านและคอนโดจะไม่เท่ากัน เนื่องจากปัจจัยที่ใช้ในการประเมินนั้นแตกต่างกัน เช่น บ้านเดี่ยวมักมีราคาประเมินสูงกว่าคอนโดในทำเลเดียวกัน เพราะมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าและมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ

  ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องชำระสำหรับบ้านและคอนโดอาจแตกต่างกันได้ โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลหรือถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า อย่างเช่นการปล่อยเช่าคอนโด เพราะถือว่าเป็นการทำธุรกิจรูปแบบหนึ่ง

• ค่าส่วนกลาง

  โดยทั่วไป ค่าส่วนกลางจะคำนวณจากพื้นที่ใช้สอยของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ซึ่งส่วนมาก บ้านจะมีพื้นที่กว้างขวางกว่าคอนโด แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการด้วยว่ามีมากน้อยแค่ไหน

• การจดทะเบียนสิทธิการเช่า

  เป็นการจดทะเบียนสิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้เช่าสามารถจดทะเบียนสิทธิการเช่าเพื่อคุ้มครองสิทธิของตนเอง คิดเป็น 1% ของจำนวนค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสิทธิการเช่าจึงขึ้นอยู่กับว่าคุณจ่ายค่าเช่าบ้านหรือคอนโดเท่าไร

ปัจจัยที่ส่งผลต่อค่าโอนบ้านและค่าโอนคอนโด

- ราคาซื้อ-ขาย

ราคาซื้อ-ขายที่สูงขึ้น จะส่งผลให้ค่าโอนบ้านและค่าโอนคอนโดที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นด้วย เนื่องจากค่าโอนคำนวณจากราคาซื้อ-ขาย

- ราคาประเมินทุนทรัพย์

หากราคาประเมินทุนทรัพย์สูงกว่าราคาซื้อ-ขาย อาจต้องชำระค่าโอนบ้านหรือค่าโอนคอนโดตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งจะมากกว่าค่าโอนตามราคาซื้อ-ขาย

- อายุการถือครอง

อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมานานกว่า จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าโอนบางส่วน กล่าวคือ บ้านจะมีการยกเว้นค่าโอนบ้านเมื่ออายุการถือครองครบ 5 ปี ส่วนคอนโดจะมีการยกเว้นค่าโอนคอนโดเมื่ออายุการถือครองครบ 3 ปี

- โปรโมชันจากโครงการ

ผู้ขายบางรายอาจมีโปรโมชันลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อกระตุ้นการขาย

- นโยบายรัฐบาล

รัฐบาลอาจมีนโยบายลดหย่อนค่าโอนในบางช่วงเวลา เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในปี 2567 รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 1-2% เหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อ-ขายจริง เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวมากขึ้น

นอกจากนี้ รัฐบาลยังได้มีการปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan-to-Value) เพื่อส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ โดยผ่อนคลายสัดส่วนเงินดาวน์ที่ต้องใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อสามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ค่าโอนที่ผู้ซื้อต้องชำระลดลงตามไปด้วย

โดยสรุปแล้ว ค่าโอนบ้านและค่าโอนคอนโดต่างก็มีทั้งส่วนที่เหมือนและแตกต่างกัน โดยหลักการคำนวณและประเภทของค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่จะคล้ายคลึงกัน แต่อาจมีความแตกต่างในรายละเอียดบางประการ เช่น ราคาประเมินทุนทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าส่วนกลาง ฉะนั้น ผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียด คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดอย่างรอบคอบ และพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ที่อาจส่งผลต่อค่าธรรมเนียม เพราะไม่ว่าคุณจะเลือกซื้อบ้านหรือคอนโด สิ่งสำคัญคือการตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและครบถ้วน เพื่อให้การลงทุนในที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างคุ้มค่าและตรงตามความต้องการมากที่สุด

เริ่มต้นชีวิตใหม่ในที่อยู่อาศัยของคุณได้อย่างมั่นใจและปราศจากข้อกังวลต่าง ๆ ได้ที่โครงการบ้านจัดสรรและคอนโดใน กทม. จากโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ทุกตารางเมตรเราก่อสร้างด้วยความประณีต ใช้วัสดุคุณภาพ คำนึงถึงทุกไลฟ์สไตล์ เพื่อให้คุณได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุดในไทย ลงทะเบียนเพื่อรับข้อเสนอพิเศษจากเราได้แล้ววันนี้

ข้อมูลอ้างอิง:

1. ประกาศใช้แล้วกฎกระทรวง "ลดค่าโอนบ้านและคอนโด 2567” เหลือ 0.01%. สืบค้นเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2567 จาก
   https://www.thansettakij.com/news/general-news/593140.
2. อัปเดต มาตรการ LTV ปี 2567 ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก. สืบค้นเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2567 จาก
   https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/loan/mortgages/ltv-home-loan.